Calcul de superficie Loi Carrez / Loi Boutin sur Saint Raphaël (VAR)

Obligation de réaliser une Loi Carrez pour une transaction

La loi Carrez, ou loi no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, est un texte législatif imposant au vendeur d'un lot de copropriété (ou d'une fraction de lot) d'en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente.

La surface privative, appelée surface Carrez, est la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Les lots et les fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface privative, comme cela peut être le cas d'une chambre de bonne. La Cour de cassation estime toutefois que « lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par le regroupement de plusieurs lots, la surface des parties privatives à prendre en compte est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la surface».

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptés.

On peut observer quelques différences avec la surface habitable selon la nature des pièces. Par exemple, une véranda est incluse dans la surface privative (elle est close, couverte, d'une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m et dans la partie privative, ce qui correspond aux exigences de la Loi Carrez), mais pas dans la surface habitable, qui ne la prend pas en compte: « Il n'est pas tenu compte de la superficie des [...] vérandas... »

La surface occupée par un ballon d'eau chaude sanitaire est aussi exclue de la surface privative au sens de la loi Carrez, cet appareil répondant à un besoin essentiel de salubrité d'une habitation selon la jurisprudence.

Faut-il réaliser un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour toutes les locations vides et utilisées comme résidence principale la mention de la surface habitable (Loi Boutin) est obligatoire dans le bail locatif. Cette obligation ne concerne donc pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Le mesurage Loi Boutin est valable tant que le bien n'a pas subit de modification (agrandissement, aménagement des combles, installation d'une véranda, ...).

Quelles sont les différences entre la Loi Carrez et la Loi Boutin?

La loi Carrez correspond à la surface privative, alors que le loi Boutin correspond à la surface habitable d'un bien.

Ainsi, le mesurage Carrez, contrairement à la surface habitable (loi Boutin), tient compte des combles, vérandas, sous-sols, greniers, remises, réserves.

Quelles sont les conséquences en cas d'erreur de superficie ?

Pour un calcul de superficie Loi Carrez

Si la surface n'est pas mentionnée dans le compromis de vente et dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander l'annulation de le compromis de vente sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour attaquer en nullité. Par ailleurs, même si la mention de cette surface manquait dans le compromis de vente, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, s'il signe un contrat de vente dans lequel la surface est mentionnée.

Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à la surface indiquée dans le compromis de vente ou dans l'acte authentique, l'acheteur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnel à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une marge de tolérance de 5 %. L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de la signature de l'acte pour intenter une action.

En revanche si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Pour un calcul de surface Loi Boutin

De la même maniére qu'une vente avec la Loi Carrez, si la Loi Boutin indiquée dans le contrat locatif est supérieure de plus d'un vingtième à la surface réelle, le locataire pourra demander une minoration du coût du loyer.

Saint Raphaël : Quelques chiffres sur les surfaces

Sur Saint Raphaël la surface moyenne des biens à la vente est de 99 m². Evidemment les maisons ont en moyenne une superficie bien supérieure aux appartements :

• Les maisons ont une surface moyenne à la vente de 183 m² à Saint Raphaël
• Les appartements ont une surface moyenne à la vente de 69 m² à Saint Raphaël

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